在不断变化的不动产市场中，住房类别已成为一股强大的力量，在去年占据了全球大宗交易量的最大份额。随着投资者寻找具有弹性且高收益的投资，亚太地区的多户住房类别脱颖而出，提供了引人注目的增长和投资回报前景。

　　根据仲量联行（JLL）的一份报告，包括为租而建（Build to Rent）、学生宿舍、共享公寓和养老公寓在内的住房类别投资在2023年上半年超过了750亿美元，超过了传统办公资产在商业房地产投资组合中的主导地位，并标志着投资偏好范式的转变。日本曾主导了这一市场的发展，但随着受益于有利市场条件和新兴机会，包括中国和澳大利亚在内的国家正在迅速赶上。

　　SC Capital Partners研究部总监Jester Perez表示：“多户住宅和为租而建（BTR）类别的弹性及其产生稳定回报的能力吸引了许多投资者的注意。”他补充道：“这种弹性基本上与人们对住房的需求有关。亚太地区日益增长的城市化率和越来越多的家庭和年轻人士为了工作机会搬进城市，推动了对住房的需求。加上在亚太地区（以及全球）许多城市，存在一定的住房危机，随着负担能力继续恶化，持有型住房变得越来越困难。但租赁市场为那些基于财务灵活性和生活方式的选择而更喜欢租房而非购买的人提供了一种替代性的住房解决方案。这推动了多户住宅和只租不售住房产品的需求，这些产品正在变得更具吸引力并成为许多家庭的可行居住选择。”

　　“年轻人生活方式选择的变化，特别是推迟结婚和组建家庭，也影响了对多户住宅和只租不售产品的住宿偏好。了解这些偏好的变化和生活方式的选择有助于产品的设计，以提高多户住宅和只租不售产品的吸引力和市场性，从而提高整体入住率和市场表现。”Perez继续说道。

　　投资者对日本这一类别的兴趣也有所增加，CREAL ASIA Pte Ltd的首席执行官兼董事Calvin Sin表示。租金上涨突显了为租户创造价值的重要性，这使得诸如共享公寓和服务式公寓等产品的创新以满足多样化的需求。然而，建筑成本的上升和对规模化的需求对传统稳定策略也构成了一定挑战，Sin提醒道。“多户住宅投资在日本被视为有强大基本面支持的安全投资。”Sin说：“但随着投资者增加对这一类别的分配，资本化率正在被压缩。”

　　学生宿舍是另一个有前景的投资领域，特别是在澳大利亚和学生人口不断增长的市场中更为凸显。随着国际学生人数的增加，对价格实惠且又安全的住宿需求正在上升。投资者可以利用这一点，通过提供价格实惠、安全且具有活跃社交生活方式的住宿设施来满足学生的居住需求，SC Capital Partners的Perez补充道。

　　另一个需求激增的领域是养老类住房类别，这主要是由婴儿潮一代的人口老龄化推动。SC Capital Partners的Perez指出，现代老年人的居住社区结合了独立生活设计元素以及度假风格的生活方式，对活跃的退休人员很有吸引力。了解这一人口细分的需求和偏好对于创造有吸引力的产品和提高投资回报至关重要。

　　尽管如此，CREAL的Sin表示，尽管这些类别有强大的基本面支持，但高人气和规模化的需求使得外国投资者更难找到机会。这些投资者需要当地有经验的合作伙伴来帮助他们适应当地的商业文化，他说。

　　住房类别的投资表现可能受到许多因素的影响。除了宏观驱动因素和供需动态外，Perez列出了一些投资多户住宅行业时需要考虑的重要因素：

　　获取优质机会：在理想位置获得高质量资产对于最大化回报至关重要。专业知识和本地市场的熟悉度对于识别有利的机会至关重要。

　　理解当地法规：熟知本地法规，包括分区法和租金控制政策至关重要。遵守法律要求确保投资的可行性和盈利性。

　　优化运营：有效的物业管理，包括维护和租户关系，提升投资表现。运营卓越是提供价值和超越竞争对手的关键。

　　仲量联行（JLL）表示，疫情之后的生活、高利率和全球住房类别的弹性基本面支持了价格的发现。向上的势头继续积聚，而较短的加权平均租约到期（WALE）可以带来更好的租金回升，增强回报率的同时有效地对抗通胀。相比于亚洲大多数地区商业地产标准的三年租约，多户住宅租户通常签订一到两年的租约。在高入住率市场中，这对房东来说是有利的，因为他们更喜欢短期租约以捕捉到租金上涨的机会，从而获得更好的回报及扛通胀能力。

　　全球成熟的多户住宅市场的资本化率比相应的办公资本化率低多达180个基点。仲量联行（JLL）表示，认识到其低风险的性质，相对办公资产，投资者愿意为多户住宅资产提供溢价。这一趋势预计也将延伸到亚太地区，推动该地区多户住房市场资本化率的进一步压缩。

　　大多数在日本的国际核心投资者目标是7%到9%的内部收益率（IRR）。上海是中国机构投资多户住宅的中心，稳定收益率在4.5%到5.5%之间。过去几年资本化率的压缩，使得这些回报更具挑战性。

　　还有一个日益受欢迎的领域是共享公寓。过去几年，新加坡在共享公寓领域的资本流动加速。特别是家族办公室和高净值人士（HNWI）正在将注意力转向共享居住空间，作为稳定收入和投资组合多元化的一种形式。尽管有稳定的收入和低空置率，但大多数投资者将共享公寓视为他们的增值或机会型投资策略的一部分，预期内部收益率将在15%到18%之间。这反映了投资者由于其初期发展阶段对该类别赋予的风险溢价。缺乏现有的出租资产也意味着投资者需要承担将商业资产（如酒店）转换为共享公寓的转换风险。

　　虽然多户住宅已在全球确立了作为成熟投资理论的地位睿兔投顾，但亚太地区有望在未来十年内取得重大进展，巩固其作为成熟市场的地位。可投资类型的增长、新核心多户住宅市场的出现、资本池的加深和多样化的投资产品的汇合，为该地区住房类别的广泛发展机会奠定了基础。外国投资者倾向于增值或机会型策略，以寻求更高的回报。在积极的结构性因素驱动下，亚太地区的多户住宅类别正在经历重大变革，吸引投资者、开发商和运营商的积极参与。